Fique pobre investindo em imóveis na planta

Tempo de leitura: 5 minutos

Este relato não tem a pretensão de falar o que você deve ou não deve fazer, e sim que seja usado como reflexão e que lhe ajude a escolher melhor os seus caminhos quando se tratar de investir ou comprar imóveis na planta.

Este artigo faz parte de uma Série chamada: Fique Pobre, criada pelo meu parceiro de blog, Ellifázio, onde compartilhamos nossas experiências no mundo real.

A sabedoria popular

O sonho da casa própria é algo bastante difundido na sociedade brasileira e colocado praticamente como investimento infalível.

Imóveis sempre se propuseram a ser o porto seguro em momentos de crises, blindando principalmente da inflação, que no Brasil sempre foi alta.

Hoje quero lhe mostrar que não é bem assim que funciona o mercado e que existem muitas variáveis em jogo que devem ser consideradas, seja para comprar para morar ou investir.

Sempre vai haver pessoas lhe prometendo ganhos de toda ordem, mas poucas pessoas contarão a você sobre os riscos do negócio ao longo do caminho. É dever nosso fazer esta avaliação.

Autor deste artigo

Minha experiência

Minha esposa e eu sempre tivemos vontade de morar em casa, devido a termos morado em nossa infância.

O espaço e a privacidade sempre estiveram nos requisitos para preferirmos casa ao apartamento.

Foi pensando nisso que resolvemos comprar financiado um terreno em condomínio fechado.

Naquela época eu não tinha o conhecimento que tenho hoje e mesmo tomando algumas precauções, vejo que não calculei os riscos de concentrar a maior parte do patrimônio em uma coisa só.

Eu pensei como a maioria, a chance de valorização era alta, independente de qualquer coisa que viesse a acontecer: se eu construisse, estava garantindo um bom terreno. Se tivesse que vender, a valorização seria quase certa.

Jogada de Marketing

Todo lançamento de empreendimento imobiliário envolve uma ampla campanha de marketing.

Tudo é preparado para mexer com a sua emoção, para acionar alguns gatilhos mentais, principalmente o da escassez.

Não é raro vermos coisas do tipo: 100% vendido em 24 horas e coisas do gênero, o que é uma tremenda jogada. Todo empreendimento é divido em lotes ou blocos e boa parte deles tem permuta no negócio, o que significa que o dono da área onde será construído ficará com algumas unidades/terrenos.

No meu caso não foi isso que me motivou, mas o empreendimento em si, que tinha um alto padrão, localizado num bairro preparado para a modernidade e onde nós poderíamos morar e criar com qualidade nossos filhos.

Até aí tudo bem. Não há nada de errado em querer ter sua própria casa.

Acontece que a maioria das pessoas acha que comprar no lançamento vão conseguir um bom preço, pois não há nada ainda construído.

Sinto dizer que não é assim como pensa o empreendedor. Essas empresas/empresários já fazem os cálculos que precisam receber a vista e o que pode ser recebido a prazo (financiamento).

Na maior parte das vezes o construtor já financiou a obra a juros muito menor do que vai te cobrar, portanto dificilmente há incentivos para fazer preços melhores (oportunidade) no lançamento.

Quer realmente avaliar se é uma oportunidade a compra? Tente negociar antes do lançamento e a vista. Aí sim pode haver algum benefício.

Isso aconteceu comigo já alguns anos atrás. Tinha um conhecido que estava para lançar um empreendimento e me ofereceu um bom preço caso comprasse dele a vista. Passado 3 anos depois da compra consegui lucrar aproximadamente 90%, o que dá uma média de 30% ao ano.

O Financiamento

Vendi o carro que tínhamos e dei entrada junto com outra soma e fiz o parcelamento em “suaves” 120x com juros de 1% ao mês. Isso mesmo! 12% de juros ao ano!

Eu tinha um apartamento e assim que o vendesse eu usaria parte do dinheiro para adiantar as parcelas finais.

Assim aconteceu, fiz um abatimento nas parcelas futuras e mesmo assim percebi que o saldo devedor continuava absurdamente alto.

Aqui uma pausa: meu apartamento era financiado a juros baixíssimo, por volta de 5%, portanto troquei um juros barato por um juros caro. Mais uma para a conta do que não fazer.

Neste momento é que a ficha caiu. Eu estava pagando a tabela price, a juros de 1% ao mês, mais correção do ipca: uma bola de neve que só aumentava os juros compostos.

Perceba que a construtora já garante seus ganhos no financiamento quando você assina o contrato.

Agora comece a fazer as contas para ver quanto vai sair o valor final do terreno financiado e daí vai perceber que é muito improvável ter qualquer lucro descontando inclusive a inflação.

A carteira de crédito

Muitos de nós não conhecemos a chamada carteira de crédito. São mecanismos financeiros usados para oferecer ao mercado um pagamento de juros em troca de um financiamento.

Se não entendeu, vou explicar melhor: a construtora vai pegar todo o valor que os clientes tem financiado com ela e oferecer no mercado para quem quiser comprar o direito de receber, com isso ela garante financiamento para outras obras com juros menores e vai fazendo outros negócios girarem.

Podemos citar aqui alguns produtos financeiros com esta característica:

  • LCI: Letra de crédito imobiliário
  • CRI: certificado de recebíveis

Veja que as regras do jogo foram feitas para garantir que um jogador apenas ganhe, no caso o construtor.

Continua…

No próximo artigo continuarei a lhe contar sobre minha experiência vivida para que você consiga ter subsídios para tomada de decisão. Fique com a gente e espero que esteja gostando.

Caso tenha amigos ou parentes que se interessam pelo assunto, não deixe de compartilhar e comentar abaixo.

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