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Comprar imóveis como investimento talvez seja a forma mais conhecida da maioria das pessoas. De fato, muitas pessoas acumulam todo o patrimônio de uma vida em imóveis. Afinal de contas a riqueza é a acumulação de dinheiro ou coisas que valorizam com o tempo. Imóveis tem esta característica, além de poder gerar renda com os aluguéis.
Qualquer um pode investir em imóveis sem a necessidade de dedicar muito a estudos, por ser uma modalidade de investimento popular e de fácil acesso a pessoas comuns. Está aí em todos os lugares, basta sair na rua que você encontra alguém vendendo imóveis.
Entretanto isso não quer dizer que seja um bom investimento. Não quer dizer que todo mundo que dispõe a te orientar entende do negócio ou está livre de conflitos de interesses.
Parece que existe um pressuposto de que comprar imóvel na planta é a estratégia certa para ganhar rios de dinheiro. Pois acredita-se que nesta fase todo imóvel embute um desconto e que este lucro poderá ser realizado. É só comprar e esperar.
Lamento dizer que nem sempre isso é verdade e que a estratégia por si só não garante lucro nenhum.
Lenda urbana
O mercado imobiliário é cíclico, ou seja, ele está sempre passando por momentos de alta e de baixa. A dinâmica do mercado é influenciada por algumas variáveis que ditam quem está com mais força entre compradores e vendedores.
Assim, um ciclo pode durar muito anos, como ocorreu entre 2004 e 2014 no Brasil. Observe que são 10 de anos de crescimento dos preços, da demanda e dos lançamentos de imóveis.
Neste período as características são: preços de imóveis sempre subindo, lançamentos constantes de empreendimentos e muitas histórias de sucesso sendo contadas no trabalho, no churrasco e pelos vizinhos.
Desta forma é muito comum ouvir alguém dizer: comprei um apartamento por X e agora um ano depois já está valendo 20%, 30% ou até 50% mais do que eu paguei.
Um ciclo em uma década
A década compreendida entre 2004 – 2014, foi marcada por crescimento de renda, incentivos econômicos e forte expansão de crédito. Isso conferiu poder de compra a quem não tinha, segurança para assumir dívidas de longuíssimo prazo e o aumento da demanda no mercado imobiliário. Estas são características de um mercado em alta.
O crédito é uma variável muito importante deste mercado, pois os produtos têm alto valor e a maioria dos negócios só são viabilizados mediante financiamento.
Entretanto períodos longos como o supracitado, de crescimento e grande expansão de crédito no mercado é o cenário ideal para criar lendas. Lenda de lucro fácil e certo.
A compra na planta com o objetivo de realizar lucro é uma compra especulativa que pode dar errado e perder dinheiro da mesma forma como acontece no mercado de capitais, como é o caso da especulação em bolsa com ações de empresas.
Conhecendo quem está do outro lado da mesa
Do outro lado da mesa, normalmente está uma incorporadora. Mas pode ser uma construtora ou um pequeno construtor. A dinâmica é muito parecida e o que muda basicamente de um para o outro vai ser o tamanho do empreendimento. Mas normalmente quem vende na planta são as grandes empresas.
Quando uma incorporadora lança um empreendimento, ela define o preço de venda de acordo com a velocidade que deseja fazer as vendas. O fato concreto é que ela sempre vai puxar o preço mais alto que achar adequado para vender.
Quando as vendas de um empreendimento iniciam, ele só existe no papel. E para viabilizar o início das obras a incorporadora precisa vender mais da metade das unidades. Imagine que ela quer vender 60% em um mês, então ela coloca um preço menor. Entretanto se não existe pressa, ela coloca um preço maior.
Entenda que todo mundo que quer vender está visando o maior lucro possível. Ninguém é bonzinho e está em um negócio para vender a preço baixo para fazer pessoas comuns ganharem dinheiro. Isso não existe.
Portanto não caia na conversa de vendedor dos corretores. Ele vai tentar te convencer que é o melhor investimento do mundo e que o preço está abaixo do mercado e que você tem que comprar logo para não perder a oportunidade.
O investidor compra primeiro que você
Isso ninguém te conta.
Viabilizar grandes obras não é tarefa fácil. Essa você já sabia.
O que muitas pessoas talvez não saibam, é que muitas obras são viabilizadas graças aos investidores institucionais. São grandes investidores, famílias ricas que possuem relacionamento com as pessoas que estão diretamente ligadas com o lançamento de grandes empreendimentos.
Estes investidores são convidados para investir numa etapa de pré-lançamento a um preço abaixo de mercado. Eles cumprem um papel importante no processo pois ajuda a viabilizar o início da obra.
Quando você ver a propaganda na televisão, o outdoor, o stand ou a maquete no shopping, a oportunidade de investimento já passou a muito tempo. O preço para você neste momento será sempre o preço final do imóvel. Daqui para frente, tudo que for dito, é mera especulação, pode dar muito certo, pode simplesmente crescer com a inflação e pode dar muito errado. Ninguém sabe.
Como funciona o investimento
Comprar imóvel na planta é igual comprar opções no mercado de ações, ou seja, é uma especulação. Vamos entender como isso funciona para ver como a rentabilidade do investimento é afetada.
Para efeitos de simplificação do exemplo, suponhamos que você encontrou um imóvel anunciado pela incorporadora por R$ 100.000,00. Para efetivar a compra você deverá dar uma entrada de 5% e mais 15% até a entrega do imóvel, totalizando um pagamento de R$ 20.000,00 até você colocar as mãos na chave.
Imagine que o mercado está ótimo, está tudo dando certo e subiu uns 20%. Com as chaves nas mãos está fácil de vender o imóvel por R$ 120.000,00.
Assim sendo, você logo vende o imóvel. Então paga os R$ 80.000,00 restante a incorporadora e embolsa R$ 20.000,00 de lucro numa operação que você investiu apenas R$ 20.000,00, ou seja, 100% de lucro antes dos impostos.
No período de 2004-2014 quem fez isso uma vez começou a repetir a operação regularmente, visitando stand constantemente e fechando novos negócios.
No entanto muitos desses investidores não estavam preparados para efetivamente comprar os imóveis, estavam operando alavancados. A crise chegou, tomou conta do mercado, a farra de crédito acabou e a demanda caiu, portanto, vender os imóveis tornou uma tarefa bem mais difícil.
Os investidores que possuem grana, pagam a incorporadora e ficam com o imóvel. O outro grupo de investidores alavancados, sem compradores, sem dinheiro e sem crédito para financiar os 80% restantes, resta uma única saída que é buscar um distrato e submeter às multas e ficar no prejuízo.
Acertar o momento é chave do sucesso
Investimento especulativo depende essencialmente de acertar o momento dos preços. O tempo sempre vai ser o inimigo número um.
Assim investir em imóvel na planta é o mesmo que armar uma bomba relógio que precisa ser desarmada em 36 meses ou menos.
A questão do tempo se inverte caso seu investimento é em um apartamento para aluguel para estudantes por exemplo. Neste caso o tempo joga sempre ao seu favor, pois com a renda mensal do aluguel, você pode esperar pacientemente os preços melhorarem e o mercado ficar louco para comprar seu imóvel.
A fragilidade está em alavancar. Então comprar na planta sem ter capacidade de pagar por todo imóvel é assumir um risco muito alto.
Portanto usar a estratégia do aluguel enquanto os preços estão ruins pode ser uma boa saída para salvar o investimento.
Conclusão
O investimento alavancado em imóveis na planta em um mercado fraco, é simplesmente uma aposta, não mais que isso. É o mesmo que colocar dinheiro na loteria. Entenda como alavancagem se você não tem a grana toda para pagar por todo o imóvel caso o mercado movimente contra sua tese de investimento.
A alavancagem em investimento somente deve ser feita por quem entende muito bem o que está fazendo e conhece o mercado em que está atuando. O fato é que você estará assumindo muito risco e precisa implementar uma estratégia para gerir os riscos de forma a minimizá-los.
Eu particularmente não gosto da estratégia e sou mais a favor de investir em imóveis através do mercado de capitais (fundos imobiliários). É muito mais simples, acessível e mais líquido. É uma questão de gosto.
Apesar de não gostar, conheço pessoas que conseguiram atingir o êxito, entretanto requer conhecimento e pesquisa para dominar as diversas variáveis e o momento cíclico em que o mercado imobiliário está passando.
